Ma01162018

Last updateMa, 16 Ian 2018 4pm

Back Sunteți aici:Home

Articole

Analiza Wizmo şi RE/MAX confirmă faptul că aproape 90% dintre spaţiile de birouri din Bucureşti sunt de închiriat!

Maarten-DebooPlatforma imobiliară dedicată atât sectorului rezidențial, cât și celui de business, și RE/MAX Grup de Lux, una dintre francizele RE/MAX  România, 88% dintre spațiile de birouri din București sunt destinate închirierii.

Situația este asemănătoare și în Cluj, unde doar 30% dintre imobile sunt de vânzare.
„Ȋn acest moment, pe Wizmo.ro sunt publicate peste 40.000 de proprietăți, 1.050 dintre acestea fiind de birouri. Ȋn ceea ce privește destinația lor, ȋn București și Cluj, 88% respectiv 70% sunt de ȋnchiriat și doar 12% respectiv 30% de vȃnzare”, a declarat Maarten Deboo.

Prețul mediu de ȋnchiriere al spațiilor de birouri este de 9,62/mp euro ȋn București, 9,53 euro/mp ȋn Cluj și 7,54 euro/mp ȋn Iași, prețurile spațiilor diferind ȋn funcție de dotări, amplasament, servicii oferite și, cel mai important aspect, clasa birourilor din care face parte.


Adiacent chiriei, pentru spațiile situate ȋn centrele de business se percep și costuri de ȋntreținere. Pentru clădirile din Cluj-Napoca, de exemplu, aceste costuri sunt cuprinse ȋntre 1 și 3 euro/mp de spațiu ȋnchiriat. Toate aceste cheltuieli se referă la spațiile comune ale nivelului (lifturi, spațiile din fața liftului, spații tehnice, casa scării), precum și la spațiile comune ale clădirii (spații tehnice, adăpost ALA, căi de acces, recepție, rampe, spații pază). Ȋn general, costurile administrative sunt regularizate periodic, ȋn sistem “open book”.


De exemplu, un spațiu care are o chirie de 12,5 euro/mp și care pare prima opțiune (dar care are o cotă de spații comune de 16%), este mai puțin avantajos față de un alt spațiu, cu chirie de 13 euro/mp, care are spații comune de doar 5%. De regulă, spațiile comune variază ȋntre 10 și 15% ȋn cazul imobilelor de suprafață mare (de peste 3.500 mp), respectiv ȋntre 12-18% ȋn cazul imobilelor cu suprafețe mai reduse (sub 2.500 mp).


“Avȃnd ȋn vedere că obiectivul final este identificarea acelui spațiu care oferă acomodarea unui anumit număr de posturi de lucru (și desigur, suplimentar, o marjă de extindere rezonabilă), cel mai important aspect nu este chiria pe metru pătrat, ci chiria per post de lucru. Acest indice se calculează ca raport ȋntre chiria totală (rezultată din multiplicarea suprafeței ȋnchiriabile cu chiria pe metru pătrat) și numărul de posturi de lucru (numărul de angajați care poate fi acomodat ȋn acel spațiu)”, a explicat Alina Berghian, Sales Associate RE/MAX Grup de Lux.  


Cum își pot alege companiile un spațiu eficient


Ȋn primul rȃnd, recomandarea specialiștilor în imobiliare este să țină cont de faptul că pentru fiecare angajat este nevoie de aproximativ 10 metri pătrați. Atunci cȃnd se alege un spațiu de birouri, cea mai importantă caracteristică a sa este așa zisa "suprafață de mochetă", adică suprafața efectivă a birourilor, unde se va desfășura activitatea. Ȋn general, suprafețele construite includ holuri, circulații, spații tehnice. Acestea sunt conexe și necesare, ȋnsă nu reprezintă locul efectiv unde angajații ȋși vor desfășura activitatea.


Eficiența unui spațiu este dată de mai mulți factori - forma acestuia, numărul de fațade ce asigură lumina naturală, precum și adȃncimea clădirii (distanța dintre două fațade cu lumină naturală). De exemplu, 1000 mp situați ȋn 3 clădiri diferite pot avea mai mult ca sigur 3 niveluri de eficiență diferite.

Cele mai eficiente spații sunt cele de formă dreptunghiulară, cu lumină naturală pe lungimea clădirii, pe ambele fațade, fără foarte mulți stȃlpi de susținere ȋn interior. Spațiile cu formele pătrate, deși aparent  ușor de partiționat, pot fi ȋn realitate dificile, din cauza distanței mai mari ȋntre două fațade luminate. Luȃnd ȋn calcul eficiența spațiului, se poate observa că uneori ȋntr-un spațiu de 500 mp pot ȋncăpea mai multe posturi de lucru decȃt ȋntr-un spațiu de 575 mp ȋntr-o altă clădire, cu altă configurație.    


“Atunci cȃnd compania se mută ȋntr-un nou spațiu este indicat să se țină cont de modalitatea de utilizare a acestuia. Ȋn cazul ȋn care activitatea implică frecvent vizite din partea clienților, atunci este indicat ca acesta să fie situat ȋntr-o zonă centrală, ușor de identificat, cu mare vizibilitate. Dacă spațiul va servi doar angajaților ce nu au relații directe cu clienții, adică sunt implicați ȋn operațiuni de back-office, atunci nu este nevoie de o amplasare centrală, acesta putȃnd fi ales ȋntr-o zonă semicentrală sau periferică”, a spus Alina Berghian.


De asemenea, este important ca ȋn zona respectivă să fie concentrate punctele de interes ale companiei. Specialiștii recomandă ca angajatorii să țină cont și de cerințele angajaților, de unde se deplasează aceștia pentru a ajunge la locul de muncă, proximitatea față de stații ale mijloacelor de transport ȋn comun, agenții bancare, școli/grădinițe, spitale, magazine etc.


Nu în ultimul rând, problema locurilor de parcare a devenit una vitală, atȃt pentru clienți cȃt și pentru angajați. Ȋn general, ȋn centrele de business de clase superioare se oferă la 80-100 mp ȋnchiriați cȃte un loc de parcare, dar este recomandabil ca proprietarii să verifice dacă ȋn zonă există alte posibilități de parcare.

Stiri mai vechi: